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Documentação para comprar um imóvel: o checklist completo
Antes de pagar sinal, confira a papelada do imóvel e a do vendedor. Este checklist explica o que pedir, o que cada documento mostra e quais sinais de alerta merecem atenção.
Por ClickChave · Publicado em · 5 min de leitura
Informação geral. Confirme valores e regras com o cartório, a prefeitura ou um profissional antes de decidir. Este guia não substitui aconselhamento jurídico, tributário ou financeiro.
Por que conferir a documentação antes de pagar
A maior parte dos problemas em compra de imóvel aparece na papelada, não na visita. Uma dívida antiga, um dono diferente do vendedor ou uma penhora na matrícula podem travar a escritura ou, pior, passar para o comprador.
A regra prática é simples: peça os documentos antes de pagar sinal e confira você mesmo, ou com um profissional de confiança. Este guia é informativo e não substitui a análise de um advogado ou do tabelionato.
Documentos do imóvel
Estes são os principais papéis ligados ao imóvel em si. Nem todos se aplicam a todos os casos (terreno, casa e apartamento têm exigências diferentes), mas vale perguntar por cada um.
- Matrícula atualizada: é a “certidão de nascimento” do imóvel no Registro de Imóveis. Mostra quem é o proprietário, a descrição e a área do imóvel e tudo o que foi registrado sobre ele.
- Certidão de ônus reais e de ações: informa se há hipoteca, penhora, alienação fiduciária, usufruto ou ações que envolvam o imóvel.
- IPTU e certidão de débitos municipais: mostram a inscrição do imóvel na prefeitura e se há dívidas. Compare a área e o endereço com os da matrícula.
- Declaração de quitação do condomínio, convenção e regimento interno: para apartamentos e casas em condomínio. Veja também as atas recentes, que mostram obras e cobranças extras.
- Habite-se e planta aprovada: comprovam que a construção foi liberada pela prefeitura. Confira se o que existe no local corresponde ao que está na planta e na matrícula (ampliações sem regularização são problema comum).
- Imóvel na planta ou em construção: peça informações sobre o registro da incorporação no Registro de Imóveis, exigido pela Lei 4.591/1964 antes da venda de unidades.
Documentos do vendedor
O vendedor precisa provar que é o dono e que pode vender. Peça cópia dos documentos e compare o nome com o que consta na matrícula.
- Documento de identidade, CPF e comprovante de estado civil (certidão de casamento ou de nascimento, conforme o caso).
- Cônjuge: pelo Código Civil (art. 1.647, I), nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, vender ou gravar de ônus real bens imóveis, exceto no regime de separação absoluta de bens. Por isso, em geral, ambos assinam.
- Certidões fiscais e de ações, que o tabelionato indica. Elas ajudam a verificar dívidas e processos do vendedor que possam atingir a venda.
- Venda por procurador: peça a procuração, confira os poderes específicos para vender aquele imóvel e a data. Em caso de dúvida, o tabelionato confirma a validade.
- Vendedor pessoa jurídica: CNPJ, contrato social atualizado e certidões da empresa.
Como ler a matrícula
A matrícula é um histórico em ordem cronológica. Leia do começo ao fim, sem se limitar à primeira página.
Verifique se o nome do proprietário atual é o do vendedor. Confira a descrição do imóvel (área, localização, confrontações) com o que você viu. E procure nas averbações e registros qualquer menção a hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, cláusulas de inalienabilidade ou indisponibilidade.
Peça sempre a certidão recente. Para a lavratura da escritura, o Decreto 93.240/1986 estabelece validade de 30 dias para as certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais. Vale usar esse prazo como referência para a certidão que você mesmo conferir.
Documentos do comprador
O comprador também apresenta documentos: identidade, CPF, estado civil e comprovante de residência. Em compras financiadas, o banco entrega a lista completa, que inclui comprovação de renda. Para pagar o imposto de transmissão em Salvador, a SEFAZ exige o preenchimento de uma guia de informação, como explicamos no guia de custos da compra.
Checklist rápido
Use a tabela abaixo para não esquecer nenhum item na hora de pedir os papéis.
| Documento | O que confere | Onde pedir |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada | Dono, área, descrição e histórico do imóvel | Registro de Imóveis |
| Certidão de ônus reais e de ações | Hipotecas, penhoras, alienação fiduciária e ações | Registro de Imóveis |
| IPTU e certidão de débitos municipais | Dívidas do imóvel e dados cadastrais | Prefeitura (SEFAZ-Salvador, no caso de Salvador) |
| Declaração de quitação do condomínio | Débitos de condomínio (que acompanham a unidade) | Síndico ou administradora |
| Habite-se e planta aprovada | Regularidade da construção | Prefeitura e vendedor |
| Certidões do vendedor | Dívidas e ações que possam atingir a venda | Órgãos emissores; o tabelionato orienta |
Sinais de alerta
Nada disso prova uma fraude, mas cada item exige que você pare e investigue antes de seguir.
Sinal, proposta e contrato
Antes de entregar qualquer valor, formalize a proposta por escrito: partes, imóvel, preço, forma de pagamento, prazo e condições (por exemplo, a compra depender da aprovação do financiamento). Peça recibo de todo pagamento.
Combine também quem paga cada despesa (imposto, escritura, registro, corretagem). O guia de custos da compra ajuda a montar essa lista. Para o contrato, considere a revisão de um advogado.
Perguntas frequentes
Matrícula e escritura são a mesma coisa?
Não. A matrícula é o registro do imóvel e de sua história no Registro de Imóveis. A escritura é o documento da compra e venda lavrado no tabelionato. A propriedade só passa ao comprador quando a escritura é registrada na matrícula.
Quanto tempo vale a certidão de ônus reais?
Para lavrar a escritura, o Decreto 93.240/1986 fixa 30 dias de validade para as certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais. Peça uma certidão recente perto da data da assinatura.
Posso comprar um imóvel sem habite-se?
Pode haver restrições: a regularização da construção é obrigação do dono, e bancos costumam analisar a regularidade antes de financiar. Peça orientação a um advogado ou ao tabelionato antes de assumir o risco.
Preciso de advogado para comprar um imóvel?
A lei não exige advogado em toda compra, mas a análise profissional é recomendável quando há dúvida sobre documentos, dívidas, herança, procuração ou contrato.
Fontes
Material usado neste guia. Leis, regras e valores mudam: confira a versão vigente na fonte.
- Decreto 93.240/1986 (regulamenta a Lei 7.433/1985, sobre escrituras)
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 108, 1.245, 1.345 e 1.647
- Lei 7.433/1985 (requisitos das escrituras públicas)
- Lei 4.591/1964 (condomínios e incorporações imobiliárias)
- SEFAZ-Salvador: informações sobre o ITIV
Última atualização do guia: 6 de outubro de 2026.