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Financiamento imobiliário: como funciona, SAC x Price e FGTS
Entrada, avaliação do banco, sistemas de amortização, FGTS e simulação: o que você precisa entender antes de pedir um financiamento. Este guia não indica taxas nem garante aprovação.
Por ClickChave · Publicado em · 6 min de leitura
Informação geral. Confirme valores e regras com o cartório, a prefeitura ou um profissional antes de decidir. Este guia não substitui aconselhamento jurídico, tributário ou financeiro.
Como o financiamento funciona, em linhas gerais
No financiamento imobiliário, você paga uma entrada, o banco paga o restante ao vendedor e você devolve esse valor em parcelas mensais, com juros, durante anos. É um compromisso longo e que pesa no orçamento por muito tempo.
Em geral, o próprio imóvel fica como garantia da dívida por meio da alienação fiduciária, prevista na Lei 9.514/1997. Você usa e mora no imóvel, mas a propriedade fica em garantia com o banco até a quitação. Se as parcelas deixarem de ser pagas, o contrato prevê as consequências, que podem incluir a perda do imóvel. Leia essa parte do contrato com calma.
Entrada e avaliação do banco
O banco não financia o preço de venda cegamente: manda avaliar o imóvel e calcula o valor financiado com base nessa avaliação. Em regra, a conta considera o menor valor entre a avaliação e o preço da compra. Confirme com a instituição, pois as regras variam.
A entrada é a diferença entre o preço e o valor financiado. Ela pode vir de economias, de venda de outro bem e, em certos casos, do FGTS. Peça uma simulação por escrito para saber a entrada mínima do seu caso.
A aprovação depende da análise de renda e de crédito feita pelo banco. Nenhuma simulação, de banco ou de site, garante que o financiamento será aprovado.
SAC x Price: qual a diferença
Os dois são formas de calcular a parcela. No SAC (Sistema de Amortização Constante), a parte que reduz a dívida é igual todas as vezes, e os juros incidem sobre um saldo que diminui. Resultado: a primeira parcela é a maior e as seguintes vão caindo.
Na Tabela Price, as parcelas são iguais do começo ao fim (em geral). No início, a maior parte da parcela é juros e a dívida cai devagar, o que costuma resultar em mais juros no total.
Dependendo do contrato, a parcela ainda pode ser atualizada por algum índice de correção. Pergunte ao banco como isso funciona na sua proposta.
| Característica | SAC | Tabela Price |
|---|---|---|
| Valor da parcela | Começa mais alta e diminui ao longo do tempo | Igual do início ao fim, em geral |
| Amortização da dívida | Constante, mês a mês | Pequena no começo e crescente depois |
| Juros totais | Em geral menores | Em geral maiores |
| Para quem pode servir | Quem comporta uma parcela inicial maior | Quem precisa de parcela inicial menor e previsível |
Custos além dos juros
A parcela não é só juros e amortização. Costumam entrar seguros e tarifas, e a compra ainda tem imposto de transmissão, escritura ou contrato, registro e a avaliação do banco, como explicamos no guia de custos da compra.
Para comparar propostas, peça o CET (Custo Efetivo Total) de cada uma e compare o custo total, não só o valor da parcela.
Usando o FGTS
O FGTS pode ser usado na compra da moradia própria, dentro de regras definidas pelo próprio fundo. Segundo o manual do FGTS para utilização na moradia própria (versão de 05/04/2024), o trabalhador deve atender, entre outros, a estes requisitos:
- ter 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos consecutivos ou não;
- não ser titular de financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em nenhuma parte do país;
- não ser proprietário, possuidor ou promitente comprador de outro imóvel residencial no município em que trabalha ou mora, incluindo os limítrofes e os da mesma região metropolitana;
- o imóvel deve ser residencial urbano e destinado à moradia do trabalhador;
- o imóvel não pode ter sido comprado com uso do FGTS há menos de 3 anos.
Para que o FGTS pode servir
O manual prevê usos como a compra de imóvel residencial concluído (com ou sem financiamento), o pagamento da parte de recursos próprios na construção de imóvel e a amortização ou liquidação do saldo devedor, além do pagamento de parte das prestações do financiamento.
As regras do FGTS mudam e há condições adicionais, como valor máximo de avaliação do imóvel. Confirme sempre o manual vigente e as exigências do agente financeiro antes de contar com o saldo.
Como simular antes de pedir o crédito
O Banco Central oferece a Calculadora do Cidadão, que calcula financiamentos com prestações fixas a partir de três dados (prazo, taxa e valor, por exemplo).
Na ClickChave, a página de cada imóvel tem a aba “Simulação”. Você informa a entrada (o campo já vem preenchido com 20% do preço, e pode ser alterado), escolhe o prazo entre 10 e 35 anos e ajusta a taxa mensal. A página calcula uma parcela estimada de prestações fixas, sem seguros, tarifas ou correção. É uma estimativa: a própria aba avisa que é aproximada e que as condições reais devem ser consultadas no banco.
O valor de taxa que já aparece no campo é apenas um ponto de partida editável. Troque por uma taxa de proposta real que você receber.
Antes de assinar
Algumas perguntas ajudam a decidir com segurança:
- A parcela cabe no orçamento com folga, inclusive se a renda cair por um período?
- Qual é o CET de cada proposta e o que está incluído?
- O que acontece se eu atrasar ou quiser antecipar parcelas?
- Quais custos extras (imposto, registro, avaliação) vou pagar fora do financiamento?
- Tenho reserva para a mudança e os primeiros gastos do imóvel?
Perguntas frequentes
Qual é melhor, SAC ou Price?
Depende do orçamento. O SAC costuma ter menos juros no total, mas começa com parcela maior. A Price tem parcela inicial menor e previsível, com mais juros no total. Peça simulação dos dois e compare o CET.
Posso usar o FGTS na entrada?
Em muitos casos, sim, desde que o trabalhador e o imóvel atendam às regras do FGTS (como ter 3 anos de trabalho sob o regime do fundo e comprar imóvel residencial urbano para moradia). Confira o manual vigente e a exigência do banco.
A simulação da ClickChave garante aprovação?
Não. A simulação é uma estimativa da parcela e não analisa renda nem crédito. A aprovação e as condições reais dependem do banco.
Preciso dar entrada?
Em geral, o banco não financia 100% do valor do imóvel, então parte do pagamento vem de recursos próprios. O percentual varia conforme a instituição e o seu caso, por isso peça uma simulação por escrito.
Fontes
Material usado neste guia. Leis, regras e valores mudam: confira a versão vigente na fonte.
- Manual do FGTS: utilização na moradia própria (versão de 05/04/2024)
- Banco Central: Calculadora do Cidadão, financiamentos com prestações fixas
- Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóveis)
Última atualização do guia: 6 de outubro de 2026.