Quanto custa comprar um imóvel em Salvador: os custos além do preço

Você achou um imóvel que cabe no orçamento e negociou o valor. Ainda falta somar o que vem depois: imposto de transmissão, escritura, registro, certidões e, em compras financiadas, a avaliação do banco.

Esses custos mudam conforme o valor do imóvel, o cartório escolhido e a forma de pagamento. Por isso este guia não traz uma tabela de preços de cartório: os valores são definidos por lei e ficam desatualizados com facilidade. Em vez disso, mostramos o que existe e como pedir o número certo.

Na maior parte do país, o imposto cobrado pela prefeitura quando um imóvel muda de dono se chama ITBI. Em Salvador, o nome usado é ITIV (Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos), administrado pela SEFAZ-Salvador, a Secretaria Municipal da Fazenda.

Segundo a própria SEFAZ, o contribuinte é o adquirente, isto é, quem compra. A alíquota informada pela prefeitura é de 3% para as transmissões em geral e de 1% para imóveis populares, conforme regulamento. Nas compras e vendas, a SEFAZ indica como base de cálculo o valor venal do bem.

Atenção ao enquadramento: saber se o imóvel conta como “popular” e qual valor a prefeitura usará como base depende de regulamento e de avaliação. A forma de apurar a base de cálculo do imposto já foi alvo de discussão jurídica no país. Se o valor cobrado parecer incorreto, procure um advogado.

O Código Civil (art. 108) exige escritura pública para negócios sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país. A escritura é lavrada em um tabelionato de notas, que cobra emolumentos.

Escritura não transfere a propriedade. Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade passa ao comprador quando o título é registrado no Registro de Imóveis. Até o registro, o vendedor continua constando como dono. Por isso o registro também entra no orçamento e deve ser feito logo após a escritura.

Cada estado fixa a tabela de emolumentos dos cartórios. A forma mais segura de saber o valor é pedir um orçamento por escrito ao tabelionato e ao Registro de Imóveis, informando o valor da compra.

Em compras financiadas, é comum o contrato do banco ser firmado por instrumento particular com efeitos de escritura pública, o que a Lei 9.514/1997 permite nesse tipo de operação. Mesmo assim o contrato é registrado na matrícula, e o registro tem custo.

Para lavrar a escritura, o tabelião exige certidões do imóvel e do vendedor. O Decreto 93.240/1986, que regulamenta a Lei 7.433/1985, determina a apresentação das certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis, com validade de 30 dias para esse fim.

Cada certidão pode ter taxa própria, que varia conforme o órgão emissor. Quem apresenta cada uma e quanto custa deve ser combinado antes. Para o passo a passo do que pedir, veja o guia de documentação para comprar um imóvel.

Em geral, o banco manda avaliar o imóvel antes de aprovar o crédito e cobra por isso. O contrato também pode incluir seguros e tarifas além dos juros.

Peça a simulação por escrito, com o CET (Custo Efetivo Total), que reúne juros, tarifas e seguros em um só número comparável entre bancos. Não confie só na parcela: compare o custo total.

Condomínio: o art. 1.345 do Código Civil diz que o adquirente de unidade responde pelos débitos do vendedor em relação ao condomínio, inclusive multas e juros. Peça a declaração de quitação ao síndico ou à administradora antes de pagar.

IPTU: o Código Tributário Nacional (art. 130) prevê que os créditos tributários sobre imóveis acompanham o adquirente, salvo quando há prova de quitação. Peça a certidão de débitos municipais e confira se há IPTU atrasado.

A comissão do corretor não tem um valor único: depende do que foi combinado. Deixe por escrito quem paga e quanto, antes de assinar qualquer proposta.

Some também mudança, pequenas reformas, mobília e eventuais taxas de ligação de serviços. Reservar uma margem para esses gastos evita surpresas depois da entrega das chaves.