Alugar imóvel em Salvador: garantias, contrato, vistoria e reajuste

O valor do aluguel anunciado raramente é o gasto mensal total. Some condomínio, IPTU (quando for do inquilino), energia, água, gás e internet.

Pela Lei do Inquilinato, o locador (dono) paga os impostos e taxas que incidem sobre o imóvel, como o IPTU, salvo disposição expressa em contrário no contrato (art. 22, VIII). Já o inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio e as contas de consumo (art. 23, VIII e XII). As despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais e fundo de reserva, ficam com o locador (art. 22, X). Confira como o contrato divide cada item antes de assinar.

O art. 37 da Lei 8.245/1991 lista as modalidades de garantia que o locador pode exigir. São quatro:

O art. 20 proíbe o locador de exigir pagamento antecipado do aluguel, salvo nas situações do art. 42 (quando o contrato não tem nenhuma garantia) e na locação por temporada. Sem garantia, o locador pode exigir aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, ou seja, pagos antes do mês de uso (art. 42).

Leia o contrato inteiro antes de assinar e peça para esclarecer qualquer ponto confuso. Itens que merecem atenção:

O locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e, se o inquilino pedir, fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes (art. 22, I e V). O inquilino, por sua vez, deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo deteriorações do uso normal (art. 23, III).

Por isso a vistoria de entrada protege os dois lados. Faça com calma, de preferência com o locador ou a imobiliária presentes, e registre tudo por escrito com fotos e vídeos datados.

O valor do aluguel é livre, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira nem vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo (art. 17). As partes podem combinar novo valor e incluir ou alterar a cláusula de reajuste (art. 18). O índice escolhido deve estar no contrato.

Não há reajuste em periodicidade menor que um ano: a Lei 10.192/2001 (art. 2º, § 1º) declara nula qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária inferior a um ano. Se não houver acordo, o locador ou o locatário pode pedir revisão judicial do valor depois de três anos de vigência do contrato, para ajustá-lo ao preço de mercado (art. 19).

Nos contratos por escrito com prazo igual ou superior a 30 meses, o contrato termina no fim do prazo, sem necessidade de aviso (art. 46). Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação passa a prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas.

Em contratos verbais ou com prazo menor que 30 meses, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e o locador só pode retomar o imóvel nos casos do art. 47, como uso próprio ou obras aprovadas pelo poder público.

Se o inquilino quiser sair antes do fim do prazo, pode devolver o imóvel pagando a multa proporcional ao período cumprido, definida no contrato (art. 4º). Ele fica dispensado da multa se a devolução decorrer de transferência do emprego para outra localidade e ele avisar por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Na locação por prazo indeterminado, a saída exige aviso por escrito com 30 dias de antecedência (art. 6º).

A lei coloca entre as obrigações do locador o pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações, o que inclui as despesas para verificar a idoneidade do pretendente ou do fiador (art. 22, VII). Se o contrato transferir esses custos ao inquilino, peça explicação e leia com cuidado.

Também é contravenção penal exigir, por motivo de locação, quantia além do aluguel e dos encargos permitidos (art. 43, I). Se sentir que a cobrança foge do combinado, procure orientação jurídica ou o Procon.

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